קרקע חקלאית להפשרה – כל מה שרציתם לדעת
פורסם בקטגוריות כללי בתאריך 27 בספטמבר, 2011 על ידי sean – אין תגובותהחיפוש אחר מציאות והזדמנויות בשוק הנדל"ן, בעיקר על רקע התייקרות הדירות ומחסור בבנייה חדשה, הוליד לאחרונה גל ביקושים די רציני על קרקע חקלאית. יותר ויותר אנשים, גם רוכשים פרטיים החולמים על צמוד קרקע משלהם וגם משקיעי הנדל"ן המחפשים מקור השקעה כדאי, רוכשים לעצמם פיסת שטח עליה מגדלים היום קישואים או מלפפונים, בתקווה כי בעתיד היא תופשר ותניב להם רווחים נאים.
תקוותיהם של רבים מהרוכשים אכן מתגשמות ובסופו של דבר הם זוכים בבית חלומותיהם או בסכום כסף הגדול פי 3 ולעתים גם פי 5 מסכום השקעתם הראשונית. אך ישנם גם מקרים הפוכים, בהם הרוכשים המאושרים נשארים עם ידיים וכיסים ריקים. וזה קורה לא בגלל הקרקע עצמה אלא בשל חוסר מודעות וידיעה של כל הגורמים המשפיעים על הצלחת ההשקעה.
אז מה אנו צריכים לדעת בטרם נכנסים לתחום של קרקע חקלאית ובטרם חותמים על חוזה רכישה?
בדיקות רישום בעלות
בדיקת רישום בעלות על הקרקע היא הכרחית בעת רכישת קרקע חקלאית. יש לוודא כי נוסח הרישום נקי מכל שעבוד לצד ג' ולפניכם אכן בעל הקרקע עצמו. בנוסף, יש לוודא כי לקרקע קיימת תוכנית מדידה מטעם מודד מוסמך.
מיקום הקרקע
לאחר הבדיקה של חוקיות הקרקע חשוב להפנות את תשומת ליבינו לפרמטרים העשויים להשפיע על עתידה. מיקום הוא אחד הפרמטרים כאלה – ככל שהקרקע קרובה יותר למרכזי מגורים ולשכונות של העיר או היישוב, יש לה סיכוי גבוהה יותר לעבור שינוי יעוד ולהפוך לקרקע למגורים. כך גם לגבי קרקע שבתוך התחום המוניציפאלי של עיר ו/או בתוך תוכנית המתאר. אך זה לא אומר שבמצב כזה היא בהכרח תופשר, לעיתים היא עלולה להפוך לכביש עירוני עוקף או שמורת טבע. על כך, חשוב לבדוק את ייעוד הקרקע.
ייעוד הקרקע
בכדי לבדוק את ייעוד הקרקע: האם בעתיד היא אכן תשמש למגורים, מומלץ לגשת לעירייה לוועדת התכנון ולבדוק את תמ"א 35 של אותו האזור ובאיזה שלב נמצאות התוכניות. בנוסף, יש לבדוק את תוכנית המתאר המחוזית ואת תוכניות המתאר הארציות, המעניקות מענה לצרכי הפיתוח הצפויים תוך שמירה על רצף שטחים פתוחים, שטחי חקלאות, נוף ומורשת. אומנם, חשוב לזכור כי גם קרקע המיועדת בעתיד להפשרה ולשינוי יעוד למגורים, לא תמיד ולא כולה אכן מיועדת למגורים: בדרך כלל כ- 50% מהקרקע מיועדת להקמת מבני ציבור ותשתיות עירוניות.
גורם הזמן
אלמנט נוסף שעלול להכריע את ההצלחה של השקעתכם הוא גורם הזמן. הפשרת קרקע חקלאית למגורים והכנה של תוכניות בנייה עלולות לקחת לא מעט שנים. הרי כולנו שמענו על נפלאות הבירוקרטיה המקומית ועל הליכי הפשרה ארוכים למדי. במצב כזה ובמהלך השנים, המשקיעים לא נהנים מתשואה על הקרקע, בדומה להשקעה באפיקים נדל"ניים אחרים.
לכן, אם לא תרצו שהריבית לא תבלע את השקעתכם, חשוב לוודא באיזה שלב נמצאים תוכניות ההפשרה של אותה הקרקע והאם הן עברו וועדות ההתנגדות.
מס שבח
מכירת קרקע חקלאית מחייבת את המוכרים לשלם מס שבח למדינה. שיעור המס עומד כיום על 20%, בזמן שבעבר הוא עמד על 50%. לכן, שיעור זה חל באופן מודולרי וליניארי, לדוגמא: על קרקע שנרכשה ב- 1990 ונמכרה ב- 2010 ישולם מס בשני חלקים, לפי 50% ולפי 20%. בנוסף לכך ניתן לנכות משווי המכירה את כל ההוצאות שהוצאו לשם השבחת הקרקע ועד ליום המכירה, לרבות עלויות פיתוח, תשלומים למינהל, היטל ההשבחה ששולם לוועדה המקומית, מס הרכישה ששולם בגין רכישת הקרקע, שכר טרחת עורכי דין וכן הלאה.
שיתוף עם רוכשים אחרים
מכירת קרקע חקלאית מתבצעת בדרך כלל באמצעות מכירת מספר חלקות. משמעות הדבר כי כדאי לבדוק ולדבר עם רוכשים פוטנציאליים אחרים כיצד ניתן להתאגד ולהפיק מאקסימום מהעסקה.